상업용 부동산의 입지와 경제적인 요인

상업용 부동산의 대형쇼핑몰의 입지분석으로 인구의 흡입력을 알고 상업용 입지분석의 경제적인 요인 다른상권보다 유리한가 상업지의 물리적, 사회적인 요인으로 지형의 형태의 가로구조와 소매집적에 대해서 알아보겠습니다.

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1. 대형 쇼핑몰의 입지분석

상업입지의 경제적인 요인을 보면 당해지역의 상점가가 다른 상점보다 유리한가 하는 것과 사회와 경제조건과의 관련된 내용과 맞는지를 체크하며 개개상점이 그 상점가에서 유리성이 있는가 하는 것으로 물리적 조건과 관련 있는지를 체크한다. 첫 번째로 배후지 규모 및 고객의 양과 질을 보면 배후지 상권 또는 시장지역의 인구수, 상권의 흐름, 유휴수요로 큰 도시나 항구 등 경제적 사회적 세력확대 범위를 보고 상업활동에서 소비자의 규모에 의존하게 되는데 인구밀도와 지역 면적이 크고 소득 수준이 높아야 유리한 유효수요를 보아 야한다. 통과인구의 일회성 여부도 중요한 변수로 지나가는 인구가 많은가에도 상업입지의 변수를 판단하고 상점의 가치는 고객의 유동인구가 많은 곳으로 상권은 형성된다. 두 번째로는 고객의 교통수단과 접근성으로 고객등 교통인구가 많은 곳이 상점의 가치를 높이는데 교통인구는 단순히 통과인구여야 하고 배후지가 잘 발달되어야 하고 소득 수준이 높아도 교통수단이 불량하면 고객흡입이 안되어 접근성이 좋지 않고 상권에 불리하다. 교통의 흐름이 좋아야 하고 주차장이 구비되어 있으면 좋은 상권이라 할 수 있다. 세 번째로 상업활동지역의 특성을 보면 공공시설 및 대형점포의 기준으로서 집적력으로 고객흡인 정도의 집적력은 일반적으로 매장면적이 고객의 흡입력과 비례한다. 면적의 규모는 절대적으로 보지 않고 상대적으로 보며 고객의 흡인력정도로 본다. 공공시설에서의 상업활동 지역의 특성을 보면 일반주민들이 널리 이용하는 시설로 입지 조건에 있어서 행정, 의료, 문화, 교통 등의 시설들이고 나심의 대상이고 상업입지의 조건적인 영향을 주는 거주지, 성별,  연령, 목적에 따라 상업입지의 양부에 영향을 준다. 상업입지에 관한 평가는 매상고가 결정하는데 매상고를 높이려면 우선 상권이 넓어야 하고 인구가 집중되어야 하며 공공시설이 많은 지역은 인구 흡입력이 크기 때문에 상권이 양호하다. 주 고객 대상이 어린, 남성, 여성이냐에 따라 차이는 있지만 행정시설은 기본상권에 인구의 흡입력을 유발하여 양호한 영향력을 끼친다. 대형점포의 상업활동 지역의 특성을 보면 대형 점포의 경영방식은 단일경영으로 백화점, 슈퍼마켓, 대형전문점 복수경영은 매장 면적이 큰 점포로 면적의 크기에 대한 정확한 기준은 없지만 동일 매장 면적에서 대시장에서는 대형점포에 해당하지 않지만 소시장에서는 대형점포에 해당하여 대형이란 개념은 소재하는 지역의 상태와 타점포와의 상대적인 개념이다. 대형점포 그 자체가 집체적 입지조건으로 작용하여 집적력은 입지조건으로 최적이고 집적량이 대형점포의 매장 면적을 규모를 의미하지는 않는다. 대형점포의 기준으로서의 집적력은 집적력에 의한 흡인정도로 일반적인 매장의 면적은 고객 흡인력과 비례하며 면적의 규모는 절대적으로 보지 않고 상대적으로 본다. 대형점포의 경영방식을 보면 단일경영으로 백화점, 슈퍼마켓, 대형전문점이 있으며 복수경영의 집합체인 쇼핑센터, 소매시장 있는데 입지조건은 경영형태가 아니라 대형점포의 상품형성이 좋음에 따라 작용한다. 대형 쇼핑몰 상권을 보면 여주아울렛, 기흥 롯데 아울렛, 광명 이케아, 용인 캐리비안베이, 용인 에버랜드, 대전 코스트코, 춘천 레고랜드, 중소형 쇼핑몰상권은 아산 퍼스트빌리지등이 있다.

2. 상업용 입지중 경제적인 요인

상업용 입지의 경제적인 요인중 상업지 입지조건을 보면 당해 지역의 상점가가 다른 상점보다 유리한가 하는 것으로 사회. 경제 조건과 관련되고 개개상점이 그 상점가에서 유리성이 있는가 하는 것은 물리적인 조건과 관련이 있다.배후지 규모 및 고객의 양과 질에서 배후지를 보면 상권 또는 시장지역으로 큰 도시나 항구 등 경제적 사회적으로 세력확대 범위가 있는 곳으로 인구수, 상권의 흐름, 유효수요가 있는곳으로 상업활동은 소비자의 규모에 의존하여 인구밀도와 지역면적이 크고, 고객 소득 수준 높아야 유리하며 지나가는 통과인구의 일회성 여부도 중요한 변수이다. 상점가의 가치는 고객의 유동인구가 많은 곳이 유리하다. 고객의 교통수단과 접근성도 중요한데 상점가의 가치는 고객의 교통인구가 많은 곳이 좋다. 교통인구는 단순한 통과인구여야 하며 배후지가 잘 발달되고 소득이 높아도 교통수단이 불량하면 고객 흡인력이 작다. 접근성이 불량하면 상권이 불리하다. 교통수단은 좋아야 하고 주차장이 잘 구비되어야 한다. 상권 형성의 장애물로는 상점가로부터 거리가 멀수록 고객수는 감소하고 경쟁자가 등장, 교통장애등 상권 협소화하는 장애물 부분을 금기해야 하며 물리적으로 파악하기 어려운 실거리, 시간거리, 운임거리, 의식거리등이 장애물이 된다. 접근 수단이 도보라면 실거리가 가장 가까운 것이 유리하여 접근경로의 지형이나 쾌적성 등이 영향을 준다. 서구인들은 시간비용과 화폐비용의 대체성을 중시하며 시간과 돈은 상호환산하며 점포의 주차시설과 대중교통, 승강장, 건널목의 유무 및 그 시설 등도 고려한다. 상업입지의 경제적인 요인 중에 대중교통수단도 영향을 미치는데 접근성이 우수한 지역에서의 대중교통수단이 존재하고 그 종류가 다양하며 그 운행 빈도가 높은 지역이 좋고 교통량이 많다는 것은 도보교통에 부정적인 요인 우려가 있다. 교통수단 운전 시 주로 도로의 상태에 따라 결정되는데 비포장도로는 운행시간의 지연, 먼지, 위험부담등이 수반되고 자연재해에 따르는 도로의 위험성, 유용성 정도 문제, 교통편. 교통시설이 좋아 인구 집중이 된다고 해도 다음장소로 이동하기 위해 일시적으로 거치는 장소라면 진정한 고객이 많지 않을 것이다. 접근성이 좋고 교통조건의 혜택을 받는 곳이면 유망한 상업 입자라 할 수 있다. 지역의 성장의 정도로도 상업입지의 경제적 요인을 보는데 지역이 성장기에 있는 도시인지 침체기에 있는 도시인지가 중요하며 인구증가도시. 새로운 유망산업이 함께 입지 하여 고용이 창출되는 지역이 상업지로써 유리하다. 성장할 수 있는 젊은 인구의 유입으로 지역 성장개발을 유인하는 역세권 정비, 지하철 건설, 벤처산업 입지, 대형유통 시설의 유입으로 상업지 성장이 동시에 개발한다든지 상업입지릉 결정하는 기준인 기존 상업의 집적 상태, 규모 경제확보 여부와 대형 백화점 및 유통센터와의 관계에서 파악해야 한다. 상품 및 서비스요인으로 상품의 규모에 따라 수송비에 영향을 주는데 가구 및 중고자동차 등 부피가 큰 상품은 매장 창고에 많은 물량을 적재하려면 큰 면적이 필요하며 외각 집단화 경향이 크다. 상품의 질 중에서 제품 가격이 비싼 것은 접근성이 유리한 중심지에 입지하고 가격이 저렴한 상품은 자유롭게 입지 한다.

3. 입지분석의 물리적, 사회적인 요인

상업입지의 물리적인 요인중 지형형태로는 가로구조가 상업지의 입지결정 요소로 가장 큰영향을 주는데 보도와 차도 구별 유무, 포장상태, 일방통행, 사거리등 업종에 따라서는 도로 폭과 가로길이가 좁을 수록유리하다. 도로의 일조권, 바람. 통행자수, 경관 등도 영향을 미친다. 남향필지가 상점으로 유리하며 북향은 일조권 건축상 무난하다. 상업지는 고객의 접근성을 가장중시하는데 교통수단이 발달된 중심지가 유리하고 접근성은 전철역, 버스 정류장, 주차장 확보가 중요하다. 건널목, 육교의 위치에 따라서도 영향이 미친다. 필지의 형상과 접면길이는 상업지에서 가급적 가로와 접한 폭이 넓은 것이 유리하다. 이는 상품전시를 위하여 좋다. 필지의 형상은 직사각형이 가장 유용하며 삼각형. 정형. 부정형 형상에 따라 유용성에 차이가 있다. 지반이나 높고낮음의 요인으로는 하중을 견딜 수 있는 지반조사가 필요하고 매립지는 지양한다. 상점의 고저는 매상고의 영향을 주므로 언더길에서는 아래가 유리하며 지하상가는 지상보다 불리하고 임대료가 저조하다. 층수도 상층부로 갈수록 불리하다. 사회적인 요인은 정책적으로 상업입지는 대부분 도시내 사업지역에 위치하여 신흥개발지, 외각지역의 대규모 유통단지 건립으로 토지 이용 규제와 용도지역 규제의 저촉 여부확인 도시계획에 의한 유통단지, 상업지역지구 조성, 터미널 또는 공공기관 및 시설의 새로운 상업입지 조성이 필요하고 상업용 부동산의 입지적 특성을 이해하기 위한 중요한 개념으로 여러 점포들이 일전한 장소에 국지적으로 모여 소매 활동을 하는 것을 소매집적이라 한다. 사회구조의 변화로 고소득층의 교외화 현상은 상업활동의 종속화 이전 경향과 도시 외곽지역에 부도심 발달 유도로 지방 중소도시의 상업 중심지가 분산되는 경향 이 있다. 이는 업종의 분화와 집중화를 이룬다. 소비행동의 변화는 청소년, 실버, 유아용품 등의 전문화 형성하고 마케팅의 차별화된 심리는 상업입지의 분화를 강조한다. 소비행동의 변화는 상가 및 대형 쇼핑타운을 쇼핑과 레저 및 휴식을 겸비한 복합적 소비행태로 원스톱 쇼핑과 소비행태에 가족동반의 소비 행태에 대응한 입지의 선정 고려 해야 한다. 최근 소비재의 대량, 냉동보관이 가능하여 상업입지와 소비시장과의 인접성이 불필요한 경향이다. 자동차 문화의 정착은 쇼핑행태 변화를 불러오고 정보통신기술. 수송수단 발달로 주문판매. 통신판매가 증가로 상업입지가 중심지에서 거리무관, 자유입지 경향을 보인다.