부동산 입지의 개념과 주요 입지 이론

부동산 입지의 개념과 용도가 다양하므로 용도별로 다양한 입지선정이 이루어지고 또 한 가지 용도라 하더라도 목적에 따라 여러 가지 가능하다. 농업입지의 농업입지이론 중 튀넨의 집약적 입지이론과 조방적 입지이론을 알고 공업입지 이론 중 베버의 최소비용이론과 뢰슈의 최대수요이론을 알아보겠습니다.

부동산입지의개념과주요입지이론

1. 부동산 입지의 개념

부동산 입지의 개념은 주택, 공장, 상가 등의 일정장소를 말하는 공간적인 개념인데 어떤 것이 자리를 차지하기 위해 장소를 정하는 행위 즉 특정의 지점에 위치를 정하는 행위이며 결제활동 주체가 추구하는 입지조건을 갖춘 장소를 찾아내기 위한 활동을 입지선정이라 한다. 입지의 중요성으로는 토지는 지리적 위치가 고정되어 있으면서 용도가 다양하므로 용도별로 다양한 입지선정이 이루어지고 또 한 가지 용도라 하더라도 목적에 따라 여러 가지 가능하다. 용도별 입지 선정에 있어서는 유용성을 보면 주거지의 입지는 쾌적성 및 편리성이 좋은 곳, 상업지의 입지는 매상고가 높은 곳 사무용지는 편리성이 좋은 곳 매장용지는 수익성이 좋은 곳, 공업입지는 생산비. 수송비가 절약되는 곳, 농지와 임야는 기상 상태와 토양이 양호하여 생산성이 높은 곳이 좋다.

2. 농업입지이론

농업입지는 농업용 부동산중 농지, 농업용 가옥, 창고, 축사 등 수리, 수질상태, 거리 및 수송시설 상태, 시장등 입지 인자를 갖추고 농경지는 토질, 토양, 기후, 용수 등에 의해 경작에 차이기 나며 경작지의 경제적 위치와 경작을 하는 농민의 노력, 관습, 문화 수준 등의 차이가 있다. 농업입지는 농작물의 종류와 경작 방법에 의해결정되기도 한다. 농업입지에 관한 연구는 독일학자 튀넨에 의해서 연구가 시작되었는데 튀넨은 경작해 온 농장경영의 경험을 토대로 1826년 '고립국'을 발표했는데 튀넨의 이론은 농업뿐만 아니라 서비스업에까지 응용하였다. 튀넨의 입지론 원리는 지대는 생산비와 수송비를 뺀 것으로 (일정기간 동안 토지를 사용한 대가를 지불되는 임대료) 생산지와 시장 간 거리가 멀수록 운송비용이 증가하고 따라서 거리와 운송비용은 생산물의 수익성에 큰 영향을 미친다. 시장에 가까운 토지일수록 운송비용이 낮아 생산자가 더 높은 수익을 얻을 수 있습니다. 따라서 이 토지는 높은 지대(임대료)를 요구합니다. 반대로 시장에서 멀리 떨어진 토지는 운송비용이 높아 수익이 줄어들므로 지대가 낮습니다. 튀넨의 이론을 요약하면 수송비 절약이 지대를 나타내며 작물. 경제활동에 따라 한계 지대곡선이 달라짐을 알 수 있습니다. 중심지에 가까운 곳은 집약적인 이용, 가장 많은 지대를 지불하는 입지주체가 중심지에 가장 가까운 곳에 입지 한다. 농산물 가격. 생산비. 수송비. 인간의 행태변화는 지대의 변화이다. 튀네의 농산물 지대이론의 논리는 공업. 상업입지의 중요한 도구이고 최상의 토지이용을 얻기 위해 입지에 대한 경쟁이 전개되는 현상을 통하여 결국 토지는 집약화가 되면 집약적으로 이용하게 된다.

3. 공업입지 이론

공업입지의 입지조건은 자연적. 인문적 조건이 공업 적합여부 검토하여 생산 비용 및 시장의 수송비용 등이 가장 낮은 지역선정한다. 한번 선정되면 원상회복은 곤란하고 특히 설비한 투자 회수는 더욱 곤란하며 창업에 있어서 입지선정은 가장 중요한 요소이다. 공업입지의 일반적인 조건은 시장, 공업용수, 수송과 교통이 중요하고 공업의 입지조건은 항상 일정한 것이 것이다. 환경요인에 따라 가변적으로 여러 제반적인 사항을 고려해야 한다. 공업입지를 논한 학자 베버는 최소비용이론을 1909년에 내어놓았다. 노동비와 집적력보다 다른 생산여건이 일정 시 최소 수송비가 드는 지점에 공장이 입지 해야 한다. 베버의 최소비용 원리는 공장입지는 생산과 판매의 최소운송비가 드는 지점으로 수송비는 원료와 제품의 무게, 수송거리에 의해결정된다. 보편원료를 많이 사용하는 공업은 시장지향 입지를 특정지역에서만 생산되는 원료 편재원료를 많이 사용하는 공업은 원료지향 입지를 추구한다. 뢰슈의 최대수요이론은 베버의 입지론이 생산비에만 치우친 것에 이의를 제기 비용 최소화의 원리에 입각한 베버의 입지론은 기업의 궁극적인 이윤극대화의 원칙과 배치에 모순된다 주장하였고 이윤 극대화를 꾀하기 위한 공장의 입지는 시장확대 가능성이 가장 풍부한 곳에 위치주장을 하였다. 뢰슈는 시장수요를 고려하여 수요가 최대인 지점이 이윤을 극대화하는 최적입지를 주장하였다. 뢰슈의 최대수요이론은 수요를 최대로 하는 지점이 공장의 최적입지로 베버와는 반대 개념이다.